Na zmenu dražobných pravidiel úradníci nepotrebovali analýzu. Stačila im verejná mienka.

Dve skromne vyzerajúce ženy v stredných rokoch nervózne posedávajú v prednom rade stoličiek v neveľkej miestnosti. Pred nimi je stôl, za ktorým je notárka a licitátor. Prebieha dražba rodinného domu v dedinke vzdialenej pár kilometrov od Nitry.

Nebol oň veľký záujem, draží sa už niekoľkýkrát. Ani teraz to nevyzerá inak. Na strane záujemcov o kúpu sú len dve spomínané dámy. Ponuku dá jedna z nich: 160-tisíc korún. Licitátor poklope kladivom a staršia dáma sa stáva vlastníčkou. Druhá premáha plač, ťažko skrýva dojatie a zjavne chce byť čo najskôr preč.

Úspešná vydražiteľka sa o dome dozvedela nedávno. Keď sa naňho išla pozrieť, našla v ňom druhú ženu spolu s dvoma deťmi a druhom. Ten nesplácal dlhy a hrozilo, že keď príde o dom, ktorým za ne ručil, pôjdu všetci na ulicu. Uľútostilo sa jej ich a rozhodla sa ho kúpiť. A potom previesť na matku detí, ktorá v ňom doteraz žila. Nevšedná vydražiteľka rozhodne nevyzerá ako niekto, kto môže rozšafne rozhadzovať peniaze.

Aj Kamil Kubovich, licitátor dražby a vedúci oddelenia dobrovoľných dražieb General Factoring, len nechápavo krčí plecami. Priznáva, že s niečím takým sa ešte nestretol. Dražby, ktoré pozná, nemajú nič spoločné s touto zvláštnou melodrámou.

Nezmyselný limit

Na podobné situácie nemysleli ani legislatívci, pripravujúci novelu zákona o dobrovoľných dražbách, ktorá nadobudla účinnosť začiatkom tohto roka. Skôr videli opačné prípady. Také, pri ktorých dlžníci strácajú strechu nad hlavou vinou nekalých praktík veriteľov, dražobníkov a vydražiteľov. Preto pristúpili k reštrikcii ich práv. Analýza, podľa ktorej by sa dalo aspoň odhadnúť, do akej miery boli podvodné konania vážny či zástupný problém, chýba. Rovnako ako pri podobnom rozsiahlom zásahu do úverového trhu – stanovení stropu na cenu pôžičiek.

Ministerstvo spravodlivosti využilo zopár príbehov z praxe. Mohlo sa oprieť o verejnú mienku podporovanú dojímavými reportážami o ľuďoch, ktorí prišli o strechu nad hlavou. Na svete bola novela, ktorá má chrániť poškodzovaných dlžníkov. Novinkou je ustanovenie o 75-percentnom limite, pod ktorým sa nesmie predať dražená nehnuteľnosť. To v prípade, že v nej má dlžník trvalý pobyt. Ak nemá, cena môže zísť oproti znaleckému posudku na polovicu. „Mali sme v pracovnom materiáli zistenia, že sa nehnuteľnosť predáva aj za štyridsaťpäť percent jej hodnoty,“ vysvetľuje Peter Straka, ktorý je na ministerstve spravodlivosti poverený riadením sekcie legislatívy. Dodáva, že zistenia vyvolávali silné podozrenia z vopred pripraveného scenára. Myslí tým taktiku, ktorou veritelia spolupracujúci s dražobnou firmou poškodzovali dlžníka a za lacné peniaze sa dostávali k bytom či rodinným domom.

Dáta, ktoré by poukazovali na rozšírenosť nekalých praktík, chýbajú. A licitátori a notári, ktorí musia osvedčovať priebeh každej dobrovoľnej dražby, oslovení TRENDOM skôr hovoria, že v praxi neprevažovali. Väčšinou boli nehnuteľnosti predávané preto, že nimi ich majitelia ručili za bankové úvery. A banky nemali záujem predávať nehnuteľnosti lacno v snahe nevkusne ošklbať dlžníka. Jednak preto, aby neprišli o vlastné peniaze, ale aj preto, aby nepoškodili povesť medzi klientmi. To isté očakávali od faktoringových spoločností, na ktoré prevádzali pohľadávky z nesplatených úverov.

A práve uzákonený limit sťaží veriteľom možnosti vymáhania práv. K. Kubovich hovorí, že už teraz majú dražobné spoločnosti problém predať nehnuteľnosti v menej vychytených lokalitách. Nevie si predstaviť, ako sa jej to podarí po schválenej novele. Nehovoriac o tom, že problémy môžu časom prísť na bonitnejšie teritóriá. Ak bude zákon veriteľom komplikovať vymáhanie pohľadávok, môžu to pocítiť ich dlžníci v podobe menej dostupných či drahších úverov.

Ako prví s tým budú mať problémy menej solventní ľudia. Tí, ktorých chceli legislatívci predovšetkým chrániť. Ale tieto riziká nie sú podľa P. Straku natoľko dôležité, aby boli dôvodom zmien v uzákonnených limitoch. Za argument nepovažuje ani to, že veritelia s nepoctivými úmyslami sa môžu dohodnúť so súdnym znalcom, aby v rámci povolených odchýlok znížil cenu založenej nehnuteľnosti. To je podľa neho protizákonné konanie.

Rýchlejšie a lacnejšie

Práve zákon o dobrovoľných dražbách, platný od roku 2003, zlacnil ľuďom prístup najmä k hypotekárnym úverom. Dovtedy banky najprv strastiplne vymáhali nesplatené pohľadávky prostredníctvom dlhého súdneho konania. Na prelome milénia prišli na trh právnych nástrojov notárske zápisnice, ktoré v prípade nesplácania dlhu slúžili ako exekučný titul. Na jeho základe mohla banka priamo požiadať exekútora o vymáhanie pohľadávky. Ale poplatok za cenu notárskej zápisnice predstavoval v závislosti od výšky poskytnutého úveru niekoľko tisíc korún. Tie musel platiť klient pred podpisom zmluvy.

Zákon o dobrovoľných dražbách umožnil bankám zatiaľ najefektívnejší a najlacnejší spôsob vymáhania pohľadávok. Stačilo sa v zmluvách s klientom dohodnúť, že v prípade, ak nebude splácať úver, súhlasí s dražbou nehnuteľnosti, ktorou ručí. Nemusel tak vopred platiť za riziko, že v budúcnosti nedokáže uhrádzať záväzok. Dobrovoľné dražby preto predstavujú efektívny spôsob vymáhania pohľadávok. Takúto výhodu si podľa Zory Tokárovej, konateľky spoločnosti 1. Košická dražobná, čoraz viac uvedomujú aj podnikatelia. Takí, ktorí si zabezpečujú dlhodobé pohľadávky z obchodného styku ručením nehnuteľnosťou. Zároveň si tak môžu poistiť investovanie voľných zdrojov prostredníctvom krátkodobých pôžičiek iným podnikateľom.

Dáždnik pre dlžníkov

Skutočnosť, že dobrovoľné dražby sú takmer výlučne v rukách súkromných osôb, považuje P. Straka za jedno z ich najväčších rizík. O ich osude doteraz podľa neho rozhodovali hlavne navrhovatelia dražby spolu s dražobníkmi, ktorí zneužívali finančnú tieseň alebo slabé právne vedomie dlžníkov. Opäť sa opiera o príklad – dražbu bytu v hodnote dvoch miliónov za nesplatenú pohľadávku vo v©ške niekoľko stotisíc korún. Predá sa za 45 percent súdnoznaleckej hodnoty.

Navrhovateľ dražby odsúhlasí dražiteľovi 30-percentú odmenu z výťažku. Z predaného bytu zostane 600-tisíc korún, ktoré ledva stačia na pokrytie dlhu. Rozdiel medzi splateným dlhom a tým, čo by zostalo z výťažku dražby, mal pripadnúť dlžníkovi. V tomto prípade prišiel o byt aj peniaze. Umožňovala to doterajšia právna úprava. Novela určila strop pre odmenu dražobnej firmy na 10 percent z výťažku dražby a maximálne pätinu z celkovej výšky pohľadávky. Čo je pozitívne, zákonodarca rozšíril publikačné zdroje, v ktorých má byť uverejnená informácia o dražbe. Doteraz bola povinne zverejňovaná na úradných tabuliach obce, kde sa nachádzala, a v Notárskom centrálnom registri dražieb. Po novom bude aj v Obchodnom vestníku a v regionálnej tlači oblasti, kde sa pozemok, dom alebo byt nachádza.

Snaha o zvýšenú ochranu dlžníka viedla aj k povinnosť záložného veriteľa a dražobníka oznámiť mu písomne výšku záväzku spolu s príslušenstvom a nákladmi súvisiacimi s dražbou. Aby mal aj v deň konania dražby, tesne pred jej začiatkom, možnosť vyrovnať dlhy a zachrániť byt. Z. Tokárová nerozumie, prečo novela zákona uložila túto povinnosť dražobníkovi namiesto veriteľa. A podotýka, že aj doteraz informovala dlžníkov na ich požiadanie o výške záväzkov.

P. Straka oponuje, že tieto zmeny sa týkajú jej menej poctivej konkurencie. Na dražbe sa nemusí zúčastniť navrhovateľ. Dlžník, ktorý prišiel pred jej začiatkom, sa nedozvedel celkovú dlžnú sumu, keďže mu ju dražobník nemal povinnosť prezradiť, a nemohol tak vyrovnať dlh.

zdroj Etrend